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上海房产律师简析买房“跳单”如何赔偿

[时间:2011-06-20]
 

买过二手房的人都知道,看房要签“看房单”。但是大家往往忽视了上面的一个条款——“看楼后必须通过这家中介买卖,如果事后发现违约,则可要求买家赔偿双倍佣金。”如果你另请高明,用中介的行话说,就是“跳单”。上海房产律师

  

  最近,本市法院接连审结两起买房人“跳单”引发的官司,不过判决结果正好相反。买房人为何频繁“跳单”?“跳单”后要不要赔偿双倍佣金?上海房产律师

  

  法院对“跳单”的看法截然相反

  

  两起“跳单”官司都是买房人跳过先前带他看房的中介,转投别家签下同一套房引发的纠纷。不过,透过判决书却可以看出,两家法院对此的看法截然相反——一家法院认为,买房人不守信用,违反了看房时签署的合同约定,并判决买房人支付中介公司佣金3.6万元以及违约金3.6万元;另一家法院则认为,看房后只能通过该公司购买所看房屋,否则支付违约金的约定,剥夺了买房人自由选择中介机构和定价协商的权利,对买房人不公平,是典型的“霸王条款”,因此,买房人不支付中介费和违约金。上海房产律师

  

  “跳单”纠纷在全国各地非常普遍。记者分析了全国几个知名案例发现,在这类“跳单”官司中,买房人和中介方的胜负基本是各占一半,法官的看法也极不一致。

  

  中介不愿为他人做嫁衣

  

  “跳单”因何而起?记者随中大恒基的王小姐去看了一回房。上海房产律师

  

  “作为经纪人,要收集房源、带客户看房,一套房子往往要带二三十人次去看,一趟又一趟地跑,辛苦了半天,好不容易快谈成了,客户又嫌佣金不打折转投别家,我这不是给他人做嫁衣嘛。”王小姐说,这两年“跳单”情况在京城中介行业尤其普遍。上海房产律师

  

  以前房子都抢着买,佣金按房价的百分比走,一般没商量。近两年中介行业不景气,佣金打折成了竞争手段,或多或少都能谈下点折扣。大的房产中介虽然服务和专业水平都不错,但相应经营成本也较高,中介费用很难大幅打折。消费者频繁“跳单”,最后演变成了“大中介谈业务,小中介收钱”的怪圈。作为经纪人,碰上跳单,她只能自认倒霉。“真打官司,还不够费劲的呢。”上海房产律师

  

  买房人跳得理直气壮

  

  “我们签订的协议属于霸王条款,应该是无效的。”说起“跳单”,买房人吕女士觉得自己的做法无可厚非。“同一套房屋,我爱我家的报价比美家置地公司低了20万元,而且告知了这套房屋处于贷款抵押状态,暂时拿不到房产证,最终使我以150万元的价格买下。我当然有权自主选择经营者,拒绝强制交易行为。”上海房产律师

  

  在一些小区网站上,记者发现“跳单”已经成了买房秘诀:看好房子后,争取和业主私下联系,带着房子换到另一个公司成交,中介费立刻从几万降到了几千。

  

  律师中介费太高是“祸首”上海房产律师

  

  “‘跳单’的根子是中介费太高”,著名房地产孙律师认为,“现在买卖双方的中介费加起来达到5%,这在国际上也是非常高的,而且高得很不合理。”正因为中介费有很大“水分”,所以才有了各公司降价的空间,造成了动辄上万的佣金价差。

  

  “消费者当然会选择价格比较低的,这是利益驱动。”孙律师认为,要防止“跳单”,先要把中介费降到一个合理水平,并且规范行业内的降价竞争。“如果在各个中介公司付费的数目都是一样的,消费者一般是不会违约的。”上海房产律师

  

  他还提醒买房人,先看好条款再签“看房单”。毕竟,“看房单”其实是有法律效力的居间协议,恶意违背条款,不但会引发纠纷,还可能要承担双倍赔偿佣金的后果。
 
 
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