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上海动拆迁律师提示购买准拆迁房风险大 购买需三思

[时间:2011-07-22]
 上海动拆迁律师提示购买准拆迁房风险大 购买需三思
 
孙随勤律师:137 6492 2280

 准拆迁老房,8年还是老样子……

  最近一直在看房的小李和女朋友遇到一件蹊跷事,他们看中了一套二手房,在派出所咨询户口迁入问题时,却被民警告知此处房产的户口已经冻结,无法办理户口的迁入,这让一心想落户的小李非常郁闷。 

 

  居住在这附近的居民陈大爷讲,这片区域属于拆迁规划范围,8年以前就被告知将被拆迁,后来频繁有房开商来此向居民们打听消息,住在这带的大多都是干居民,街坊邻居们一听房开来了,以为自家要因为拆迁而转运了,就“狮子大开口”,有的甚至提出“一补二”的回迁要求,把那些有意进驻的房开都“吓跑了”。近两年,市中心房价飞涨,却没有哪家房开再来过问这里。部分居民为了改善环境都想把自己的房子卖掉,可是碍于户口瓶颈只能等待漫长的拆迁。
 
  押宝难题:信息不对称

  “自己的房产是否被列入拆迁规划的范围,这类的消息在二手房买卖市场中,往往存在信息不对称、不共享的情况。”某地产副总经理讲,准拆迁房多集中在政府部门已列入拆迁规划、但具体的拆迁规划方案尚未出台的区域。也就是说,这部分房子成为真正拆迁房的可能性有多大?这类具有重要参照意义的信息往往来自于政府,而能够在拆迁之前掌握这类信息的人不占多数。去获悉这些具有利润空间的信息时,很大程度上必须要通过“灰色渠道”,而对于普通投机者而言,押宝“准拆迁房”还是具有诸多风险。

  首先,不是所有的老房都在短期内拆迁,有些房子甚至拆迁时间以及具体的补偿方式都无法确定;即便该房源已被列入拆迁规划,但具体的拆迁规划方案尚未出台的区域,也存在规划变更的可能性。

 上海动拆迁律师指出,除了能否被批准拆除重建具有不确定外,准拆迁房拆迁改造困难多,进程慢也是投机者的一大风险。城市更新活动从项目申报到实施拆迁重建要经历一个周期很长的过程,通常需要三五年时间,甚至更长,整个过程涉及法律和政策问题较多,涉及多方利益。因此,拆迁重建程序复杂,进程缓慢,随着城市更新活动中的各种问题不断出现,投机性购买者已经投入的资金极有可能被套住。

 

  购买前三思而后行

  如何保证投资准拆迁房的收益?上海动拆迁律师还指出,当前准拆迁房价格上涨,如果投机性购房者购买房屋的价格较高,在拆迁时可能获得的收益较小甚至亏本。此外,在不少高价二手房中,不排除有人打着“拆迁改造”旗号,造成拆迁改造的假象,从而抬高房价,而一旦这些老旧住宅区的更新改造不被批准,高价购入的投资者就可能将蒙受损失。

  与此同时,即便房子列入了拆迁计划,拆迁补偿费是个未知数,投资拆迁房不可预知的风险太大。拆迁区域的具体拆迁房源一旦确定,待拆迁房屋的档案会提前冻结,这样房子就无法过户,所以投资拆迁房既要谨慎投资风险,又要注意产生合同、交纳定金后无法过户的纠纷。

  在拆迁这场城市更新的大活动中,各方利益博弈在所难免,拆迁房投资不仅考验投资者对拆迁信息的了解程度,还要求其具备对楼市有相对准确的预判能力。

  建议,购买准拆迁房的投资者应保持理性心态,三思而后行。而对于开发商进入老旧住宅区推动改造的情况,也应该充分了解开发商的经营资质和实力,防止投机性的开发商倒卖项目给业主带来损失。还应提前咨询清楚,并选择规范的中介办理手续。

  相关链接:慎买拆迁安置房

  目前拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。

  由于从订立安置协议到房屋交付,中间间隔时间长、变化大,会产生许多不确定因素,从而导致原先的合同无法履行,引出纠纷。

  “共有人”是拆迁安置房买卖风险的最大制造者,拆迁安置一般是以家庭为单位的,那么如果拆迁协议中没有进行分割,所有成年家庭成员都会成为共有人,所以如果出卖拆迁房的只是一个人,那么风险就来了。虽然相关法律会对购买人的权益有一定保护,但因为房子的购买和过户会有间隔,证明善意购买或合理价格购买都会有难度,这些都会成为买房人维权的难点。

  拆迁安置房的性质难以确定也是罩在这种交易上的一层迷雾。能不能办下独立房产证,是经济适用房还是商品房,在买卖时这些问题都难以确定,纠纷往往就来自这些不确定因素。上海动拆迁律师