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上海动拆迁律师分析公房拆迁补偿款的归属与分配

[时间:2011-08-02]
上海动拆迁律师分析公房拆迁补偿款的归属与分配 
 
 
孙随勤:137 6492 2280
 
 

  根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》,对公房承租人的补偿可以选择采用以下三种方式:1、公房承租人按照房改政策购买承租房屋,以被拆迁人身份获得补偿;2、被拆迁人以异地安置公房承租人的方式,与公房承租人解除原来的租赁关系(实物补偿);3、被拆迁人以协议方式收购公房承租人的公房使用权(货币补偿)。现实生活中,比较常见的是第一和第三种方式。而本文仅针对第三种即货币补偿方式。

    根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》,公房拆迁补偿的是承租人,这是很明确的。在货币补偿方式中,拆迁补偿款的归属及分配取决于以下几个事实的发生顺序:承租人死亡、承租人变更、拆迁的实施。上海动拆迁律师根据上述事实的发生顺序,拆迁补偿款归属及分配的情形可以分述如下:

    1、拆迁在公房承租人生前实施,公房承租人在获得拆迁补偿款后死亡的。这种情况下,应当认为拆迁补偿款归承租人所有。公房承租人死亡后,该拆迁补偿款作为个人遗产按照继承法相关规定,由其继承人继承。

    2、公房承租人生前与被拆迁人达成补偿协议,但在补偿款落实到位之前死亡的。这种情况也是有可能的,因为拆迁本身有一个周期,从前期的筹备、协商,到拆迁的实施,补偿款的落实存在一个较长的时间跨度。而承租人——大部分都是上年岁的老人了——有可能在这个时间跨度中的任何一个时间点告别人世。在这种情况下,拆迁补偿协议在承租人死亡前还是死亡后达成对于补偿款归属的认定就具有关键意义。如果拆迁补偿协议在承租人死亡前达成,则承租人的地位已经被固定,后来不可能再发生承租人变更的问题。这种情况下,笔者认为拆迁补偿款应当归承租人所有。承租人死亡后,拆迁补偿款作为承租人个人的遗产,按照继承法有关规定由继承人继承。如果承租人在拆迁补偿协议达成前死亡的,其承租人的主体资格丧失,不能再以承租人的身份获得拆迁补偿款。

    3、原来的公房承租人死亡,家庭成员就变更承租人事宜达成一致意见并经公房产权人或管理人同意变更了公房承租人。变更承租人后发生拆迁,取得拆迁补偿款。这种情况下,应当认定拆迁补偿款归变更后的承租人。

    4、原公房承租人死亡,因为家庭成员不能就变更承租人人选达成一致或公房产权人或管理人拒绝变更承租人,在此僵持之际,发生拆迁。这种情况最为复杂,也最为普遍。

    现实生活中,在原承租人死亡后,通常由共同居住的家庭成员继续居住公房,并承担房租及其他由承租人承担的义务,扮演实际承租人的角色。但是,就笔者了解,请求确认事实上的公房租赁关系或实际承租人地位的诉讼主张在目前是得不到法院支持的。

    那么在原承租人已经死亡,又没有签订新的公房租赁合同确定新的承租人的情形下,是不是就不存在补偿的问题了呢?因为不存在承租人了啊。如果这个论断正确的话,共同居住的家庭成员就只能流落街头了,因此,共同居住的家庭成员的居住利益是必须得到补偿的,虽然他(她)不是承租人。也就是说,在承租人死亡后,变更承租人之前,在公房中居住的所有家庭成员都有自己独立的权利。如果此时发生拆迁,他们应当共同得到补偿。他们对于公房拆迁补偿款是一种共有关系。根据笔者手头掌握的有限的资料,拆迁补偿款是按照各自的居住面积而不是按人头(平均)进行分割的。上海动拆迁律师
 
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