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官网:【注:来电咨询,13764922280;来访预约,300元/小时-3000元/小时】本所首席律师、合伙人孙随勤受邀在上海电视台《案件聚焦》及东方电台栏目作客,深入剖析了当前婚姻家庭、房地产、房屋拆迁、公司法、交通事故、刑事案件、海事海商等相关领域的法律问题,为您提供专业的法律服务。--孙随勤律师 137  6492  2280. 

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律师咨询安置房购买一定要看的注意事项?

[时间:2011-08-24]
律师咨询安置房购买一定要看的注意事项?  孙随勤律师:137 6492 2280
 
 

安置房购买一定要看的注意事项

  安置房购买需要防范风险,作为安置房有什么优势呢,又存在怎样的风险?

  律师咨询安置房几大优势受追捧:

  1、是现房,而且早期的安置房有些的地理位置优越,小区配套较完善;

  2、户型适中,以小两房、小三房、部分中三房为主,即建筑面积120平方米以内的户型占绝大多数,而且大部分为多层建筑;3.政府统建的房屋质量较为稳定;

  4、安置房依托地理优势和小区配套优势,升值比率与经济增长周期吻合,升幅较快

  更重要的是,这些安置房如果没有产权,价格普遍会比市价低。

  当然,还有一个客观原因,安置房的业主往往享受多套房源,使其有出售的需求和可能。

  预约销售方式流行

  很多安置房尤其是新近交房的安置房交易都是采用预约销售的方式。即安置房业主还没有拿到房屋的产权就转让,所以买家购买房屋后暂时不能过户。 “最常见的方式就是买卖双方找一家可靠的中介,由中介牵头双方签订一份带附加条件的预约销售合同,合同声明该房屋已经售出,但要等产权办好再过户。”中介会把这份合同拿到公证处公证,证明双方已经发生了这个交易行为。

  付款方式也根据协商各有不同,比如有的是先预付30万元订金,交房后再付20万元或一次性付清总房价的90%,余下的办理房产过户后付清。不过,没有过户就买房无法进行银行按揭,购买的市民就得一次性付出几十万元现金,压力也不小。

  公证并不完全保险

  不仅在安置房,甚至在一些普通商品房转让中,为了躲避税款,采取公证预约销售的方式也很常见。不过,公证并不能完全保险,有些公证交易最后会变成产权纠纷。

  从公证法的角度,经过公证的行为是具有法律效力的,但要看法官在判决时是否采用此证据以及如何采用。李兆民说,遇到这种情况,买方一般只能以 “申述期限太长应视无效”来反击。即过去两年这么长时间,你都没有意见,除非你能有证据证明你确实不知情,否则就可视为默认,而现在突然提出异议,可视为恶意异议。

  买安置房有政策风险

  这类房屋的交易行为比较容易引起国家的关注并加以规范,出现或抬高一些入市门槛,比如20046月开始由政府统建的解困房(不包括安置房),产权证办理后五年内不能上市买卖交易。

  如果你们签订了预约合同,但国家法规又规定该房屋不得转让,那法律上可以视为情势改变,造成该合同不能履行 

安置房购买一定要看的注意事项

  安置房购买需要防范风险,作为安置房有什么优势呢,又存在怎样的风险?

  安置房几大优势受追捧:

  1、是现房,而且早期的安置房有些的地理位置优越,小区配套较完善;

  2、户型适中,以小两房、小三房、部分中三房为主,即建筑面积120平方米以内的户型占绝大多数,而且大部分为多层建筑;3.政府统建的房屋质量较为稳定;

  4、安置房依托地理优势和小区配套优势,升值比率与经济增长周期吻合,升幅较快

  更重要的是,这些安置房如果没有产权,价格普遍会比市价低。

  当然,还有一个客观原因,安置房的业主往往享受多套房源,使其有出售的需求和可能。

  预约销售方式流行

  很多安置房尤其是新近交房的安置房交易都是采用预约销售的方式。即安置房业主还没有拿到房屋的产权就转让,所以买家购买房屋后暂时不能过户。 “最常见的方式就是买卖双方找一家可靠的中介,由中介牵头双方签订一份带附加条件的预约销售合同,合同声明该房屋已经售出,但要等产权办好再过户。”中介会把这份合同拿到公证处公证,证明双方已经发生了这个交易行为。

  付款方式也根据协商各有不同,比如有的是先预付30万元订金,交房后再付20万元或一次性付清总房价的90%,余下的办理房产过户后付清。不过,没有过户就买房无法进行银行按揭,购买的市民就得一次性付出几十万元现金,压力也不小。

  公证并不完全保险

  不仅在安置房,甚至在一些普通商品房转让中,为了躲避税款,采取公证预约销售的方式也很常见。不过,公证并不能完全保险,有些公证交易最后会变成产权纠纷。

  从公证法的角度,经过公证的行为是具有法律效力的,但要看法官在判决时是否采用此证据以及如何采用。李兆民说,遇到这种情况,买方一般只能以 “申述期限太长应视无效”来反击。即过去两年这么长时间,你都没有意见,除非你能有证据证明你确实不知情,否则就可视为默认,而现在突然提出异议,可视为恶意异议。

  买安置房有政策风险

  这类房屋的交易行为比较容易引起国家的关注并加以规范,出现或抬高一些入市门槛,比如20046月开始由政府统建的解困房(不包括安置房),产权证办理后五年内不能上市买卖交易。

  如果你们签订了预约合同,但国家法规又规定该房屋不得转让,那法律上可以视为情势改变,造成该合同不能履行安置房能否入市销售?

  很多人购买安置房时看重产权转让和价格,却忘了关注该安置房的销售本身是否合法?其实,安置房能否销售要依具体情况来定,记者昨日就此采访了我市土地房产局相关管理人士。

  据该相关人士介绍,严格意义上,不能转让的房屋包括未依法登记领取权属证书的;司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或以其他形式限制房地产权利的;共有房地产,未经其他共有人书面同意的;以及权属有争议的和法律法规规定禁止转让的其他情形。

  安置房主要有几种情况,如果拆迁前这房子就是业主自有房,安置房办出的产权证也是业主的,拿到产权证后就可以交易,但除了正常的房屋交易税外,还需要交纳一份土地出让金。对于没有产权证房屋就出售,按照《房地产管理办法》视为非法,但土地房产局不参与裁定。

  如果拆迁前这房子是公房,住户是租住的,该房就不能转让;如果是公房,业主已向单位购买,而且安置房的产权证上是业主本人名字,就可以转让,但也需要额外交纳土地出让金。

  预约销售因为没有看到产权证,购买时的房屋情况不能只听业主一面之词。如果买到的安置房其实是公房,虽然购买程序合法,还是被判无效。

  签订预约合同时,要到土地房产局核实该安置房的性质,转让是否合法。如果业主已婚一定要夫妻双方都签字,或者得到另一方同意转让的授权书,业主未结婚的要请其出示未婚证明。

  安置房购买一定要看,这样才能避免安置房购买纠纷。法律快车房地产法整理。律师咨询