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擅自收回公房要赔偿房客——上海律师

[时间:2011-04-08]


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  直管公房由于原住户长期空关,且欠交租金,房管所擅自收回且另行安排,后承租者据此获得了拆迁补偿。事后,原住户将改制后企业的主管单位、承继单位以及承租者一起告上法庭,索赔16万余元。

  孟某原系苏州胜利无线电厂职工,1992年单位分房入住桃花坞大街216号公房,领取了《苏州市直管公有住房租赁证》,租赁面积为37.93平方米,租赁期限为1997年8月5日至2000年12月31日。1999年,原告搬离后,该房空关。2004年1月,孟某发现该房已被拆迁,儿媳沈某从虎丘区动迁办借出桃坞房管所于1999年8月18日出具的情况说明一份,内容为“桃花坞大街216号原住户孟某该房因长期空关,而且长期不付房租,该房于 1999年2月收回另行安排”。实际上,桃坞房管所于1999年3月还收取了孟某交纳的租金。2001年1月,桃坞房管所另行安排他人何某承租该房,后该房被拆迁,何某的女儿赵某领取了拆迁安置补偿款64221.71元,并获得定销商品房准购证,赵某持有该准购证,以每平方米1890元的价格购买了官渎花苑57.08平方米的定销商品房一套。

  为此,孟某将苏州市金阊区房产管理局、古城置业公司以及赵某告上了法庭,要求被告赔偿原告财产损失165920.51元。

  法院另查明,桃坞房管所1993年更名为苏州市桃坞房地产开发经营公司,该公司于2004年9月26日被吊销营业执照,被告苏州市金阊区房产管理局为该公司的主管单位;被告古城置业公司系苏州市桃坞房地产开发经营公司转制设立。审理中,经原告申请,法院委托房地产评估咨询公司进行了评估,桃花坞大街216号直管公房总价为116300元。

  本案中,原、被告双方的争议焦点为:原桃坞房管所收回原告承租的直管公房是否侵害了原告的财产权。

  原告主张,公房制度是一种特殊时期、特殊性质的房屋分配制度,职工必须符合一定的工龄、贡献、家庭条件,经所在单位综合评议后才可获得公房承租权,承租公房实际上是享受社会福利,不同于一般私房租赁。桃坞房管所未经合法程序收回原告承租的公房,并将该房分配给他人,致使原告未能享受到本应得到的拆迁利益,同时导致原告存放在屋内的家俱等物品灭失,侵犯了原告的财产权,应当承担赔偿责任。

  被告苏州市金阊区房产管理局、古城置业公司认为,原告将该房长期空关,且到1999年2月欠租超过了6个月。桃坞房管所收回房屋的行为符合《城市房屋租赁管理办法》、《江苏省城镇房地产管理暂行办法》规定。

  法院认为,原告提供的交纳租金凭证证明桃坞房管所于1999年3月收取了原告交付的租金,显然与其声明相矛盾。被告古城置业公司主张桃坞房管所 1999年8月18日出具的材料是发给原告的一份通知,告知原告已经收回房屋,但该材料的文义并不能反映其是一份通知,先收回房屋后通知当事人也不符合一般程序,故没有任何证据证明桃坞房管所向原告发过解除合同的通知。桃坞房管所在未解除合同的情况下,单方收回房屋,构成违约,应当对原告承担继续履行租赁合同的责任,但因房屋已被另行出租并在拆迁中拆除,致使合同不可能继续履行,由于公房使用权已经具有市场价值,若合同继续履行原告本可将之用于市场交换而获得市场价值,故在履行不能的情况下,桃坞房管所应当赔偿原告公房使用权的现行市场价值,而这也相当于公房使用权的有偿收回。法院最后判决被告苏州市古城房地产置业有限责任公司一次性赔偿原告孟某116300元,同时驳回原告其他诉讼请求。
 
作者:佚名 来源:中顾法律网
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