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官网:【注:来电咨询,13764922280;来访预约,300元/小时-3000元/小时】本所首席律师、合伙人孙随勤受邀在上海电视台《案件聚焦》及东方电台栏目作客,深入剖析了当前婚姻家庭、房地产、房屋拆迁、公司法、交通事故、刑事案件、海事海商等相关领域的法律问题,为您提供专业的法律服务。--孙随勤律师 137  6492  2280. 

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地产纠纷及维权

[时间:2011-04-09]

 


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   一般而言,房地产开发过程包括征用农民集体土地、拆迁、施工、商品房预售、商品房交付使用、物业管理等环节,这一过程的每一环节,各方当事人之间都可能产生纠纷。具体表现在:

  征用土地引发的纠纷 

  就土地征用而言,纠纷集中表现为各方对土地补偿费用和农业人口安置等问题难以达成一致意见,1999年新的《土地管理法》施行后,农民集体土地的征用转由地方政府统一征用,统一进行土地整理、开发,在一定程度上减少了由征地引起的房地产开发企业与被征地农民之间的纠纷,但随着农民土地权利意识的增强和农村基层组织政务公开的推行,由征地引起的土地补偿费用和补偿款的用途等纠纷反而有进一步增加的迹象。

  房屋拆迁纠纷 

  城市房屋拆迁纠纷,特别是房屋拆迁烂尾引发的诸多问题,在我国某些城市甚至成为城市建设发展羁绊。

  商品房买卖纠纷 

  商品房预售合同签订及其履行过程引发的纠纷,主要是预购定金的返还、一楼二卖、商品房面积缩水或膨胀、房屋质量问题、商品房装修与合同约定不符等等,而引起商品房购房人集体维权的房地产纠纷,则包括房地产开发企业擅改小区规划、小区配套设施与预售合同的承诺不符、长期使用临水临电、房地产权证迟迟未能办理等。集体维权行动已日益增多,甚至引发其他社会问题。

  物业管理纠纷 

  物业管理收费与服务不符,物业管理公司服务不到位,业主委员会难以成立,业主委员会选聘物业管理公司后物业管理权移交无期等等,都会引起业主大规模的维权行动。今年广州某小区发生的物业管理公司保安集体殴打小区业主事件,是物业管理公司与业主之间矛盾激化的极端表现,也反映了业主维权的困难。

  房地产维权面临的困境

  从某种意义上讲,房地产维权之所以成为社会话题,其原因在于维权难。同时以下几个方面也是制约房地产维权顺利开展的重要因素:

  相关法律法规不完善  随着《合同法》、《房地产管理法》、《土地管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》等法律、行政法规的施行,与90年代初相比,房地产法律体系已经基本形成,房地产维权有法可依的问题已基本解决。然而,随着我国由计划经济向市场经济过渡的社会转轨,现行法律法规日益显得并不完善。以征用农民集体土地为例,《土地管理法》对于征用农民集体土地的经济补偿有了规定,但对于失地农民的社会保障却未提及,对农村集体土地上房屋的拆迁也没有相应的规范的调整。再如,今年9月颁布的《物业管理条例》对业主权利、业主委员会的法律地位等问题缺乏明确界定,以至在具体操作上脱离实际。可以说,法律法规的不完善,使房地产维权遭遇障碍。

  行政管理缺位或越位  

  行政管理的缺位或者越位,导致了一些房地产纠纷的产生。以房地产项目的验收为例,由于综合验收涉及政府部门繁多,验收的时间可能比建设的时间还要漫长,促使许多房地产开发企业通过商品房买卖合同规避这一规定,导致诸多纠纷的产生。在某些方面,为实现行政管理目标,行政管理部门也容易出现管理搭车现象,即在没有法律法规依据的情况下,要求行政管理相对人完成某方面的工作。在房地产信息公开方面,如商品房预售项目的具体情况,包括项目规划情况,项目是否已设置抵押或被查封,商品房是否已预售登记等等,到目前为止,公众仍然未能通过公开查询知悉,这为房地产纠纷的产生留下不少隐患。

  部分企业缺乏自律  

  房地产市场成熟的标志之一,是房地产开发企业的自律。2009年10月27日,中国消费者协会发布了当前对商品房买卖合同中存在的九大不平等格式条款的点评,据此点评,商品房买卖合同中的霸王条款包括:认购定金难归还、单方扩大解约权、减免责任巧设计、模糊标的好圈钱、违约责任不对等、面积误差设陷阱、一房二卖搞欺诈、虚假宣传不负责、购房签约先交钱等。这些实际上反映了房地产开发企业缺乏自律的市场现状。在物业管理方面,定期公开管理费收支情况以便业主监督是物业管理公司的法定义务,但真正实施的物业管理公司则不在多数,而只收费不服务、将共有物业经营收入据为己有等问题,也是广大业主投诉物业管理公司的重要内容。

  维权行动缺乏理性  

  随着权利意识的增强,人们的维权行动也日趋自觉。然而,在我国传统的厌讼文化和长期计划经济体制的影响下,在纠纷产生后,人们首先考虑的并不是通过法律途径维权,而是找行政主管部门。而行政主管部门囿于行政管理权限,有时并不能对民事行为进行过多的干预。于是,有的维权行动则走向极端化,如通过游行、示威、静坐等方式维权,使维权演变成社会不稳定的因素之一。

  走出维权困境有对策

  要走出房地产维权困境,需对症下药,在以下几方面加以突破:

  (一)完善房地产相关法律法规  

  随着市场经济的进一步发展,人们权利意识的增强,加强对房地产权的保护成为当前房地产法制建设急需解决的问题。笔者认为,房地产法制建设当务之急是完善不动产物权法律制度。目前我国仍没有统一的物权法,不动产登记制度也不完善,房地产权并没有明确的界定,这是引发房地产纠纷的重要原因。以物业管理为例,理论上,小区的公共区域应属于全体业主所有,但由于“公共区域为所有业主共同使用”这一前提并没有在法律上得以确立,引起纠纷在所难免。

  (二)规范行政管理,加强信息公开  

  行政部门严格依法行政,成为房地产维权的重要保障。另一方面,房地产相关信息公开,既保护公民的知情权,也有利于行政管理部门对管理对象的监督,实现行政管理目标,是减少房地产纠纷的重要举措。笔者认为,在不危害国家安全和业主隐私的情况下,应该将不动产的相关资料向社会公开,应该实现城市规划、商品房抵押及限制转移、商品房预售登记等情况的自由查询。这将极大地推动房地产维权的有效性。

  (三)建立诚信监督机制,强化房地产业自律  
   
      有必要在政府部门指导下,通过房地产协会、物业管理协会等行业组织,建立行业诚信监督机制。具体措施可以包括以下两方面,一是行业协会建立诚信评级制度,以此代替当前行政部门的资质等级评审制度。二是在行业内推行服务规范标准,使行业自律有章可循。

  (四)发挥社会中介机构的作用  

  业主对自身的权利和房地产开发公司和物业管理公司的义务有更全面的了解,维权将能够做到有的放矢。但业主、购房人往往不可能有时间和精力去对一个楼盘的所有情况进行调查。这些问题可以通过社会中介服务机构来解决。去年广东省建设厅就律师就商品房买卖提供法律服务进行了试点,实际上就是发挥社会中介机构作用的一次有益尝试。随着人们维权行动日趋理性化,通过社会中介服务机构解决房地产纠纷将成为房地产维权的主要方式。

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