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官网:【注:来电咨询,13764922280;来访预约,300元/小时-3000元/小时】本所首席律师、合伙人孙随勤受邀在上海电视台《案件聚焦》及东方电台栏目作客,深入剖析了当前婚姻家庭、房地产、房屋拆迁、公司法、交通事故、刑事案件、海事海商等相关领域的法律问题,为您提供专业的法律服务。--孙随勤律师 137  6492  2280. 

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上海动拆迁律师研究房屋拆迁合同纠纷案例

[时间:2011-07-19]
 上海动拆迁律师研究房屋拆迁合同纠纷案例
 
  孙随勤律师:137 6492 2280

上诉人(原审被告):沈阳翔凤房地产(集团)有限公司。住所地沈阳市沈河区北站路51号。

  法定代表人:倪健群,公司总经理。

  委托代理人:谭巍,系辽宁天润律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告):王玉梅,女,1936225日出生,汉族,系沈阳电缆八分厂退休工人, 住址:沈阳市于洪区长江北街35号甲4-5

  委托代理人:侯百文,男,1969111日出生,汉族,无职业,住址:沈阳市皇姑区夹金山路11-14门。

  委托代理人:汪孟军,男,1969111日出生,汉族,系武警一支队干事,住址:沈阳市皇姑区夹金山路11-14门。

  原审被告:沈阳市皇姑区城市房屋拆迁办公室,住所地沈阳市皇姑区岐山中路88号。

  法定代表人:王洪源,办公室主任。

 上海动拆迁律师 上诉人沈阳翔凤房地产(集团)有限公司因与被上诉人王玉梅、原审被告沈阳市皇姑区城市房屋拆迁办公室房屋拆迁合同纠纷一案,不服沈阳市皇姑区人民法院(2005)沈皇民二房初字第107号民事判决,于2005823日向本院提出上诉。本院于2005111日受理此案后,由审判员张卓琦担任审判长并主审,审判员高子丁、代理审判员曹桂岩共同组成合议庭,审理了本案,现已审理终结。

  原审法院审理查明,200173日,原告王玉梅作为乙方(被拆迁人)与被告翔凤公司作为甲方(拆迁人)签订“房屋拆迁协议”。其主要内容为“甲方对荆江街地区实施拆迁,乙方于200173日搬出上址,过渡期间用房由乙方自行解决,乙方原住直管公房,甲方安置房屋地点为原地,贰类套型。安置房屋在200361日前兑现。搬家补助费2210元,房屋腾空后发放完毕。”签订协议后,原告王玉梅如约履行了搬迁义务,并于200229日交纳了增加面积款31236元。收据当中明确了收费标准为每平方米为520元,计费基数为63平方米。但被告翔凤公司未按约定在200361日前为原告王玉梅安置住房。原告王玉梅于2005329日起诉至法院。另查明,被告翔凤公司现已无回迁房安置给原告王玉梅。

 上海动拆迁律师 原审法院认为,原、被告签订的“房屋拆迁协议”系双方当事人真实意思表示,且不违反法律法规,为合法有效。双方当事人均应按协议约定行使权利和履行义务。本案原告已按协议履行了搬出拆迁房,交纳各项费用的义务。但被告未按协议约定履行在约定时间,在原地给原告安置回迁房的义务,对此被告理应承担违约责任。故依法应当判决被告在相同地段等级、相同户型提供63平方米的住房一套,给原告安置,履行合同义务。根据合同法规定“当事人一方不履行合同义务成为履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行,采取补救措施或者赔偿经济等违约责任。”如被告已无法提供房源,不能承担继续履行的责任,根据《城市房产拆迁条例》规定,房屋拆迁时,拆迁人应对被拆迁人给予货币补偿或安置。在安置不能时,只能货币补偿,故被告应以货币补偿方式承担补救措施的违约责任。关于货币安置以什么标准进行补偿的问题,对此本院认为,采取补救措施的目的,就是为了最达限度地保护守约方,挽回违约方为其造成的损失。损失赔偿额应当是因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。本案中,如被告按约履行,现原告已在该地区享有63平方米的楼房一间。该回迁区域为二级区域,按沈阳市2004年房屋市场平均交易价格为平方米2806元。在双方对补偿价格不能认同一个数;又无同类地区,同类房屋评估价的情况下,按政府部门最新公布的平均价予以计算是符合公平原则的,故被告应按2,806元每平方米的标准计算。关于原告主张赔偿经济损失问题,根据相关规定,被拆迁房自行解决过渡用房的,在过渡期限内,由拆迁人支付临时过渡补助费。故原告的该主张,应予以支持。具体数额应按政府的相关规定计算,关于被告翔凤未按约定200361日前回迁故其超过期限至本判决生效时,被告翔凤应按政策给付超期回迁补助费,其标准应按沈阳市拆迁政策贰类户型及超期月份数,据实计算。关于原告主张其他如租房、孩子上学等间接损失,因不符合法律规定,无法律依据,本院不予支持。关于原告主张用被告翔凤商品房在原地给予安置,其增加面积款按每平方米520元计算,因被告不同意,且不符合法律和拆迁政策,故不予支持。原审判决如下:一、沈阳翔凤房地产(集团)有限公司在相同地段等级提供相同户型不少于63平方米的住房一套,如超过63平方米,其超过部分按每平方米520元交纳增加面积款,于本判决生效后三十日内给原告王玉梅安置。二、如本判决第一条不能履行,则被告沈阳翔凤房地产(集团)有限公司赔偿原告王玉梅货币安置款176778元。(63平方米*2806)三、被告沈阳翔凤房地产(集团)有限公司给付原告王玉梅临时过渡补助费按下列标准执行(20013月起到20032月每月按150元计算,从20033月至20044月按每月200元计算,20045月起至20058月时止每月给付400元计算)(上述给付款项于本判决生效后10日内一给付)四、驳回原、被告其它诉讼请求。诉讼费4030元由被告翔凤公司承担。

  宣判后,翔凤公司、王玉梅均不服原审判决,向本院提出上诉,,翔凤公司上诉的理由是:被上诉人王玉梅的房屋动迁前为直管公房,并非私有房产,按照法律、政策的规定,被上诉人王玉梅不应该享受一般被拆迁人的地位,故原审法院判决错误,要求撤销原判。

 上海动拆迁律师 针对翔凤公司上诉请求,王玉梅答辩如下:翔凤公司上诉理由不成立,直管公房与私有房产应享有同样的动迁待遇,其上诉只是为了拖延时间。

  王玉梅对原审法院判决亦不服,向本院提起上诉称:1、原审法院判决内容不确定,未明确给予安置的住房是新房还是旧房。2、原审法院判决主文第二项判决如翔凤公司不能安置现房,则按2004沈阳市房屋市场平均交易价格赔偿损失,上诉人认为,我是20053月诉至原审法院,原审法院20058月作出判决,因此应当按照20057月同类地区房产市场平均交易价格即每平方米3800元价格计算,总额应为239,400元,原审法院按2004年标准计算没有法律依据。3、原审判决确定的过渡补助费标准与沈阳市城市房屋拆迁管理条例第三十条不符,超期一年的,每月附加100%,一年以上的每月附加300%。而且未判决给付上诉人违约金及租房损失。综上,请求二审法院依法改判。

  针对王玉梅上诉,翔凤公司答辩称:王玉梅的房屋动迁前为直管公房,并非私有房产,按照法律、政策的规定,被上诉人王玉梅不应该享受一般被拆迁人的地位,故原审法院判决错误,应驳回上诉人诉讼请求。

 

  经本院查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。

 上海动拆迁律师 上述事实,有房屋拆迁协议、沈阳市拆迁户增加面积款专用收据、当事人陈述等,经开庭质证、认证,本院予以确认,在卷证明。

  本院认为,200173日翔凤公司与王玉梅及原审被告皇姑区拆迁办签订了房屋拆迁协议,该协议中明确规定对被上诉人王玉梅原住直管公房由翔凤公司按二类套型予以安置,并规定了回迁安置房屋的时间及搬家费等权利义务,并且王玉梅向原审被告房屋拆迁办交纳了31236元的增加面积款,该协议系当事人真实意思表示,并不违反我国法律、法规禁止性、强制性规定,应为合法有效的协议,现没有证据证明该协议被撤销或变更,上诉人翔凤公司应按协议的约定给被上诉人安置房屋。翔凤公司提出被上诉人王玉梅原被拆迁的房屋属于直管公房,不应享受一般被拆迁人的地位上诉理由,没有法律依据,本院不予支持。关于上诉人王玉梅所提原审判决不确定问题,原审判决对翔凤公司应给其安置的住房面积、位置、及增加面积款的计算标准均作了明确界定,不存在不确定问题,对上诉人该主张本院不予支持。关于王玉梅所提应按20057月沈阳市同类地区房产市场平均交易价格赔偿货币安置款问题,王玉梅是20053月诉至原审法院的,原审法院按上一年度标准确定损失并无不当。关于王玉梅所提原审法院未按沈阳市城市房屋拆迁管理条例第三十条确定的过渡补助费,且未判决给付其违约金及租房损失之主张,本院认为,双方所签订的房屋拆迁协议对逾期回迁违约责任承担方式没有约定,王玉梅在原审法院对其要求赔偿损失的数额没有明确提出,且未提供证据证明其损失,故原审法院比照临时过渡补助费的标准,判决翔凤公司给付王玉梅逾期安置损失并无不当。综上所述,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款()项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费8,060元,由上诉人沈阳市翔凤地产(集团)有限公司与上诉人王玉梅各负担4,030

  本判决为终审判决。

  审

  审

  代理审判员

  二OO五年十二月十四日

  书

  本案判决所依据的相关法律

  《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条:第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:()原判决认定事实清楚,适用法律正确,判决驳回上诉,维持原判决。上海动拆迁律师