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官网:【注:来电咨询,13764922280;来访预约,300元/小时-3000元/小时】本所首席律师、合伙人孙随勤受邀在上海电视台《案件聚焦》及东方电台栏目作客,深入剖析了当前婚姻家庭、房地产、房屋拆迁、公司法、交通事故、刑事案件、海事海商等相关领域的法律问题,为您提供专业的法律服务。--孙随勤律师 137  6492  2280. 

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上海房地产律师解析私卖父亲遗产:善意取得就有效

[时间:2011-11-28]  

私卖父亲遗产:善意取得就有效

 

 

【案情】

赵某和张某夫妇系北京市密云县某村农民,共有五女一子。赵某和丈夫张某在某村原有北正房五间,厢房三间。2000年张某因病去世,赵某遂轮流在四个女儿家中居住。但其原住房一直未予继承分割。200223日,赵某唯一的儿子张甲与同村的村民被告李某就该房屋签订了《契约》,以31000元的价格将房屋卖给李某。此后,双方一直未有异议。后该村被定为北京市郊区旧村改造试点村。20081113日,该村委会公布《一期拆迁补偿安置暂行办法》,规定:“本村已将山场、土地流转到集体的村民,凡宅基地0.24亩以上,北正房4间以上的拆迁院落,原则上可以分配给两套楼房(总面积180平方米左右)。”2009113日,本案的涉案房屋被拆除。

 

    2009119日,赵某和四个女儿将李某和张甲诉至法院,请求依法判令二被告签订的房屋买卖协议无效,被告李某退还该房屋。

 

    法院审理后判决驳回了五原告的诉讼请求。

 

 

【案件焦点】

 

    本案的焦点在于涉案的房屋作为遗产没有进行分割,该房屋究竟归谁所有?张甲作为实际管理人是否拥有处分权?其买卖房屋行为的效力如何?而李某购买房屋的行为是否构成不动产的善意取得?

 

 

【案件短评】

 

    近年来,随着我国土地资源的紧缺,农村的房地产市场也逐渐活跃,农村地区房屋交易频繁,房屋买卖纠纷随之增多。前几年北京通州地区的画家村曾因农民起诉画家收回已卖多年的房屋而一度成为社会关注的焦点。近两年随着我国新农村建设的不断深入,此类纠纷又有上升趋势,并且出现了许多新情况、新问题,呈现多元化发展趋势。如何在尽最大限度保护农民合法权益的同时,有效维护农村地区房屋买卖交易的安全,成为一个两难的问题。

 

 

    记者:朱法官,当你接手这个案子时,你第一感觉本案的难点是什么?

 

    主审法官朱光文:我的第一感觉是原、被告双方的争议非常大,案件本身虽然属于房屋买卖合同纠纷,但同时涉及了继承、不动产善意取得等诸多法律问题。此外,本案从张甲将房屋卖给李某到五原告起诉的时间跨度比较大,且涉案房屋在该村旧村改造过程中已经被拆除。

 

 

    记者:赵某和四个女儿起诉的理由是什么?

 

    上海房地产律师孙随勤:赵某等五原告诉称,被告张甲系原告赵某之子。赵某与其夫张某原有房屋五间,2000年张某因病去世,其所有的遗产一直未予继承分割,赵某一直在几个女儿家轮流居住;200223日,被告张甲在诸原告不知情的情况下将上述五间房屋卖予被告李某;2007年,因赵某的几个女儿住房紧张,且赵某愿意独立生活欲搬回居住时发现房屋已卖予他人,诸原告多次与二被告协商退房未果,故诉至法院,请求依法判令二被告签订的房屋买卖协议无效,被告李某退还该房屋。

 

 

    记者:在庭审过程中,张甲对其卖房行为是如何认识的,是怎么样答辩的?

 

    上海房地产律师孙随勤:在案件审理过程中,被告张甲辩称:我父去世后,我母未在此房屋居住;我父母只有我一个儿子,我认为这房子肯定归我所有,所以我就给卖了;五间正房、三间厢房,共卖价款31000元,房款我已收到;买卖协议是否有效听从法院判决。

 

 

    记者:另一被告李某又是如何辩称的?

 

    上海房地产律师孙随勤:庭审过程中,另一被告买房人李某辩称:我与张甲是同村村民,有依法使用农村宅基地的资格;我与被告张甲签订房屋买卖协议时,当时的村主任、中证人签了字,村委会还加盖了公章。且我当时征询了原告赵某的意见,她表示:张甲愿意卖,她也不阻拦。几位原告说我们买卖房屋她们不知情不属实,本案原告之一就居住在蔡家洼村,距离涉案房屋几百米,其他几位原告居住地距离蔡家洼村也不远,不可能不知道房屋买卖的事情;五原告之所以要求确认我们签订的房屋买卖协议无效,是因为蔡家洼村实行旧村改造,搬迁分楼房,心里不平衡所致;现涉案房屋已被拆除。此外,我取得房屋的所有权是基于善意取得的。据此,法院应驳回五原告的诉讼请求。

 

 

    记者:法院查明的事实又有哪些呢?

 

    上海房地产律师孙随勤:赵某和张某夫妇系张某密云县某村农民,共有五女一子。赵某和丈夫张某在某村原有北正房五间,厢房三间。2000年张某因病去世,赵某遂轮流在四个女儿家中居住。但该房屋一直未予继承分割。200223日,赵某唯一的儿子张甲与同村的村民被告李某就该房屋签订了《契约》,约定:“立字人张甲自有北正瓦房五间、耳房一间、西厢房三间、压水机水井一眼,院落四至……经中人说合,买卖双方同意,共作价叁万壹仟元整,卖与本村李某名下永远为业,房款由买方交付卖方,当众点清。不足部分另有欠条,双方商定于二○○二年五月一日前还清。东院墙外自留地归买方管理使用,地里果树归买(方)所有。此契约自立字之日起效,双方不得反悔,此契约一式两份,买卖双方各持一份;注:办房屋过户手续费用由买方自负,房屋使用手续由买方补办”。时任村主任的齐某在鉴证单位栏内签名并加盖了密云县某村村民委员会的公章。2002424日,被告张甲为被告李某出具了房款收据;此后,双方一直未有异议。后该村被定为北京市郊区旧村改造试点村。20081113日,该村委会公布《一期拆迁补偿安置暂行办法》,规定:“本村已将山场、土地流转到集体的村民,凡宅基地0.24亩以上,北正房4间以上的拆迁院落,原则上可以分配给两套楼房(总面积180平方米左右)。”2009113日,本案的涉案房屋被拆除。

 

 

    记者:本案中的涉案房屋已经被拆除了,那么拆掉的房屋是否是属于张甲个人所有?

 

    上海房地产律师孙随勤:涉案的房屋不是属于张甲个人所有,而是属于赵某和及其子女共同共有。所谓共有是指,两个以上的公民或法人对同一项财产享有所有权。根据我国物权法的规定,共有分为按份共有和共同共有。

 

 

    记者:那么本案中赵某和子女对该房产是共同共有还是按份共有呢?

 

    上海房地产律师孙随勤:赵某和她的子女对房屋的共有是共同共有。所谓共同共有是指两个以上的人基于共同关心,共同享有一物的所有权。一般来讲,共同共有都是根据共同关系产生,这种共同共有关系或者是由法律直接规定,或者由合同规定。根据我国相关法律规定,共同继承的财产属于共同共有的财产,即继承开始后,遗产分割以前,两个以上的继承人对之享有继承权的遗产。本案中,因赵某和她的6个子女没有对张某的遗产进行分割,故此赵某及其6个子女对张某遗留的房产享有共同共有权。在对遗产进行分割时,共同继承人应当按照法律规定的原则确定各自的份额。

 

 

    记者:共同共有对共有财产的权利义务如何界定?

 

    上海房地产律师孙随勤:共同共有人的权利,及于共有物的全部。共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的,各共有人都有管理的权利和义务。对共有的不动产和动产进行处分或者对共有的不动产或者动产做重大修缮的,应当经全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。

 

 

    记者:涉案的房屋是由谁居住管理的?

 

    上海房地产律师孙随勤:张某死后,其妻赵某就搬出了该房屋,到女儿家轮流居住。实际该房屋是由张甲进行管理的。

 

 

    记者:张甲卖掉房屋的行为的性质如何?

 

    上海房地产律师孙随勤:因共同共有财产的处分应由全体共有人共同为之,张甲作为共同共有人之一,虽然是房屋的管理者,其未经赵某及赵某其他5个子女的同意,擅自处分房屋,其行为属于无权处分行为。是效力待定行为。

 

 

    记者:无权处分行为的效力如何?

 

    上海房地产律师孙随勤:无权处分行为是指无权处分人以自己名义对他人权利标的所为之处分行为。该类行为是效力未定的民事行为。即无权处分行为若经权利人同意,效力溯自处分之时有效;若有权利人不同意,则效力确定为无效。本案中,在一般情况下,张甲卖掉房屋的行为,只有得到其他权利人的追认同意才是有效的,反之,其买卖房屋的行为是无效的。

 

 

    记者:作为共同继承人的赵某和四个女儿对张甲的卖房行为不予追认,为何法院认定张某和李某房屋买卖合同是有效的呢?

 

    上海房地产律师孙随勤:认定张某和李某房屋买卖合同为有效主要基于两个理由。一是李某取得该房屋的所有权符合善意取得的构成要件,属于善意取得。

 

 

    记者:善意取得的构成要件是什么?

 

    上海房地产律师孙随勤:所谓善意取得是指无处分权的占有人将不动产或者动产让与第三人时,受让人因善意而依法取得该不动产或动产的所有权制度。一般来讲,善意取得应具备下列要件:一是标的物为依法可流通的不动产或动产。二是让与人对所让与的不动产或动产无处分权。善意取得,以让与人无权让与不动产或动产的所有权为前提条件。三是受让人以合理价格受让。我国物权法规定,善意取得的受让不但要求是有偿的,还要求是以合理价格受让。四是受让人在受让时必须是善意的。五是财产已完成登记或交付。

 

 

    记者:法院因何认定李某取得房屋所有权的行为属善意取得?

 

    上海房地产律师孙随勤:首先来讲,在我国物权法生效后,善意取得制度既可以适用于动产,又可以适用于不动产。这是我国对善意取得制度适用的一个重大修订。也就是说本案中涉案的房屋虽然是属于不动产,但依然使用善意取得。其次,李某受让房屋是基于善意的。这主要是根据当地农村的风俗。本案中,涉案房屋在原告赵某之夫张某去世后虽未进行分割继承,但作为张某、赵某夫妇的唯一男性继承人张甲与被告李某就涉案房屋的买卖达成一致,并已履行完毕,并不违背当地农村风俗,且在以后长达近七年的时间里,原、被告双方一直未有异议。此外,李某当时购买房屋的价格为31000元,根据当时市场的行情标准是合理的。

 

 

    记者:认定张某和李某房屋买卖合同是有效的另一个理由是什么?

 

    上海房地产律师孙随勤:认定张某和李某房屋买卖合同是有效的另一个理由主要是出于保护市场交易的安全。民法是公民社会和市场经济的主要法律规范,在法律体系中居于最为重要的地位。在司法实践中,民法的适用不仅关系着整个社会和市场经济的安全、秩序和效率,并最终影响到市场经济的发展和社会的繁荣。本案中,因近年来张甲和李某所在的某村旧村改造拆迁安置楼房,双方才产生矛盾;五原告要求确认二被告签订的房屋买卖协议无效,显然不利于交易安全,且涉案房屋已被拆除,原告要求被告李某返还涉案房屋已不可能。基于上述两个理由,法院依法认定张某和李某房屋买卖合同是有效的。

 

 

    记者:赵某等五原告对房屋的权益受到了伤害,如要求对涉案房屋继承分割,应如何主张权利,维护其合法权益呢?

 

    上海房地产律师孙随勤:赵某等五个原告如果要求对涉案房屋进行分割,应当向张甲主张分割。在本案中参加诉讼的有赵某和她的四个女儿,但赵某和张某共有五女一子,即赵某尚有一女未参加到诉讼当中。但是作为共同继承人,该女和其他共同继承人对该房屋享有共同共有权,故其也可向张甲主张权利。据此,张某和其五个女儿可以向法院提起诉讼向张甲主张权利。

 

 

    记者: 赵某和其他继承人可以向张甲主张房屋的份额是多少?

 

    上海房地产律师孙随勤:本案的涉案房屋作为赵某和张某在婚姻期间所建房屋属于赵某和张某的夫妻共同财产。因此,在张某死亡后,该房屋在发生继承之前,应先将赵某所有的该房屋的二分之一的份额划分出来。之后再对不属于赵某的二分之一的房产作为遗产进行分配。

 

 

    记者:具体应该怎样分配呢?

 

    上海房地产律师孙随勤:张某死亡后,继承发生。因本案中,张某死亡之时没有遗嘱,故其法定继承人应该按法定继承顺序对其财产予以继承。

 

 

    记者:法定继承的顺序又是如何规定的呢?

 

    上海房地产律师孙随勤:根据我国继承法规定,遗产按照下列顺序继承:第一顺序:配偶、子女、父母。第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后,由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的,由第二顺序继承人继承。本案中,张某的第一继承人有其妻子赵某,以及张某的五个女儿和一个儿子张甲,作为共同继承人赵某和六个子女享有平等的继承权。体现到该房上,赵某再划分出二分之一的份额后,还享有剩余二分之一的份额,故其享有该房屋的七分之四的份额,剩余的五个女儿和其子张甲各享有该房屋十四分之一的份额。故赵某可以依据自己可以继承的份额向张甲主张权利。

 

 

    记者:本案出于保护市场交易安全的角度,确定了张甲和李某签订的协议是有效的,那么在司法实践中的现实意义有哪些?

 

    上海房地产律师孙随勤:近年来,随着我国土地资源的紧缺,农村的房地产市场也逐渐活跃。随之出现了许多问题。大量农村私有房屋买卖合同纠纷诉至法院。法院审理此类案件涉及到的首要问题就是如何认定此类合同的效力问题。由于我国目前法律对此类合同是否有效没有明确的规定,故实践中出现了许多同案不同判的现象,既不利于定纷止争,又损害了司法的权威。这就需要我们不断探讨解决问题方法,平衡各方面的利益关系,有效解决出现的各种问题。也希望全社会对这一问题引起高度重视,尤其是立法部门,早日出台相应的法律法规,对这类问题做出明确的规定。